Může mít soused okna rovnou do mého dvora? Co s tím lze dělat?

Nechcete, aby soused přes okna viděl do vašeho dvora, na terasu nebo do zahrady? Můžete vůbec ovlivnit nebo zabránit sousedům v umístění oken na jejich stavbě tak, aby zvědavými pohledy nenarušovali váš pocit soukromí? V internetových diskuzích častý dotaz.

Přinášíme shrnutí nejdůležitějších informací na jednom místě.

Okna jako součást stavby podléhají stavebním zákonům

Okna jsou vždy nedílnou součástí stavby, ať už jde o stavbu dokončenou, ve výstavbě nebo plánovanou.

Pokud jsou pro vás okna souseda z jakéhokoliv důvodu obtěžující, snažte se se sousedem domluvit. Zkrátka zkuste najít společné řešení, protože vzájemná dohoda je zárukou udržení dobrých vztahů i do budoucna.

Nicméně pokud jste vzájemné dohody nedosáhli, musíte hledat oporu v zákoně. V zásadě budete řešit jednu ze tří situací:

• soused plánuje nebo zahájil novou stavbu s novými okny,
• soused plánuje změnu na stávající stavbě (nová okna na místě, kde žádná nebyla, výměnu nebo úpravu stávajících oken),
• soused má okna na stávající dokončené stavbě, která vám „vadí”.

Každá stavba a rekonstrukce rodinného domu musí probíhat tak, aby nenarušila své okolí, ať už jde o pohodu bydlení nebo životní prostředí. To upravují stavební zákony a normy. Kromě těchto zákonů musí každý stavebník také respektovat úpravu v občanském zákoníku, který pamatuje na sousedské vztahy v obecné rovině, aby mezi sousedy nedocházelo k obtěžování nadměrným hlukem, světlem, prachem a dalším negativními vlivy.

Nová stavba s okny, vybudování nového okna, změna vzhledu nebo velikosti oken a další stavební úpravy podléhají stavebnímu řízení.

A v každém stavebním řízení máte jako soused možnost vyjádřit svůj nesouhlas.

Více na toto téma najdete v našem článku o potřebných povoleních při úpravách nebo výměně oken.

Zákonné požadavky na vzájemný odstup sousedních domů

Z aktuálně platné vyhlášky č. 501/2006 Sb. vybíráme důležitá ustanovení, která mají zásadní vliv na zachování soukromí mezi sousedy a týkají se minimálních vzdáleností mezi dvěma stavbami:

• Vzájemné odstupy staveb musí splňovat požadavky urbanistické, architektonické, životního prostředí, hygienické, veterinární, ochrany povrchových a podzemních vod, státní památkové péče, požární ochrany, bezpečnosti, civilní ochrany, prevence závažných havárií, požadavky na denní osvětlení a oslunění a na zachování kvality prostředí. Odstupy musí dále umožňovat údržbu staveb a užívání prostoru mezi stavbami pro technická či jiná vybavení a činnosti, například technickou infrastrukturu.
• Je-li mezi rodinnými domy volný prostor, vzdálenost mezi nimi nesmí být menší než 7 m a jejich vzdálenost od společných hranic pozemků nesmí být menší než 2 m. Ve zvlášť stísněných územních podmínkách může být vzdálenost mezi rodinnými domy snížena až na 4 m, pokud v žádné z protilehlých stěn nejsou okna obytných místností; v takovém případě se odstavec 4 nepoužije.
• Vytvářejí-li stavby pro rodinnou rekreaci mezi sebou volný prostor, vzdálenost mezi nimi nesmí být menší než 10 m.
• Jsou-li v některé z protilehlých stěn sousedících staveb pro bydlení okna obytných místností, musí být odstup staveb roven alespoň výšce vyšší z protilehlých stěn, s výjimkou vzájemných odstupů staveb rodinných domů podle odstavce 2. Uvedené odstupy mezi stavbami pro bydlení neplatí pro jednotlivé stavby umisťované v prolukách. Obdobně se určují odstupy od staveb nebytových.
• Vzdálenost stavby garáže a dalších staveb souvisejících a podmiňujících bydlení umístěných na pozemku rodinného domu nesmí být od společných hranic pozemků menší než 2 m.
  S ohledem na charakter zástavby je možno umístit až na hranici pozemku rodinný dům, garáž a další stavby a zařízení související s užíváním rodinného domu. V takovém případě nesmí být ve stěně na hranici pozemku žádné stavební otvory, zejména okna, větrací otvory; musí být zamezeno stékání dešťových vod nebo spadu sněhu ze stavby na sousední pozemek; stavba, její část nesmí přesahovat na sousední pozemek.
• Vzájemné odstupy a vzdálenosti se měří na nejkratší spojnici mezi vnějšími povrchy obvodových stěn, balkonů, lodžií, teras, dále od hranic pozemků a okraje vozovky pozemní komunikace.

Je-li mezi rodinnými domy volný prostor, vzdálenost mezi nimi nesmí být menší než 7 m a jejich vzdálenost od společných hranic pozemků nesmí být menší než 2 m.

Novela stavebního zákona

Také novela stavebního zákona, která má nabýt účinnosti v roce 2024, počítá se sousedy v případě nových staveb a rekonstrukcí.

Nový stavební zákon rozlišuje čtyři kategorie staveb: drobné, jednoduché, vyhrazené a ostatní. Kromě drobných staveb, které bude moci stavebník provádět svépomocí, budou ostatní stavební záměry vyžadovat povolení buď v klasickém nebo zrychleném řízení. Ve zrychleném řízení bude muset stavebník doložit souhlas všech účastníků řízení (tedy i sousedů) a v klasickém řízení se stávají sousedé účastníky řízení.

Souhlas souseda v případě nové stavby nebo rekonstrukce oken

Jako sousedé byste o stavebním záměru na vedlejším pozemku měli vědět. Jak se dozvíte o stavebnímu záměru vašeho souseda závisí na typu povolení stavby.

V případě staveb a rekonstrukcí, u kterých stačí vydání územního souhlasu a ohlášení, musí váš soused v roli stavebníka doložit písemný souhlas všech sousedů s realizací stavby, tedy i ten váš. Pokud ho nedoloží, může stavbu realizovat jedině v režimu stavebního povolení. A v takovém případě už se spolu se všemi sousedy dotčených pozemků stanete účastníkem řízení. V prvním případě vás tedy musí oslovit se svým záměrem váš soused, ve druhém případě vás o zahájení stavebního řízení informuje stavební úřad.

Jako účastník řízení můžete podat ke stavebnímu záměru souseda námitky a připomínky.

Ty mohou být dvojího charakteru:

• námitky veřejnoprávní, pokud váš soused porušuje stavebních zákony a normy, například požadavky na odstup sousedních staveb,
• nebo soukromoprávní, pro které najdete oporu v občanském zákoníku. Podle jeho ustanovení váš soused nesmí dělat nic, co by vás nad míru přiměřenou poměrům obtěžovalo nebo vážně ohrožovalo výkon vašich práv. Do této kategorie by tedy teoreticky mohlo patřit i narušení vašeho soukromí.

Příslušný stavební úřad rozhodne o námitkách a připomínkách, u kterých nedošlo k dohodě mezi účastníky, a to podle obecných požadavků na výstavbu, závazných stanovisek dotčených orgánů nebo technických norem, pokud taková námitka nepřesahuje rozsah jeho působnosti. Nedošlo-li k dohodě o námitce občanskoprávní povahy, stavební úřad si o ní učiní úsudek a rozhodne ve věci. To neplatí v případě námitek týkajících se existence práva nebo rozsahu vlastnických práv.

Pozor na to, že v rámci stavebního řízení stavební úřad rozhoduje jen o občanskoprávních námitkách, které se týkají předpokládaných budoucích negativních vlivů jako hlučnost, prašnost, zápach a další imise. Nerozhoduje o námitkách v situaci, kdy jde o dokončenou stavbu, která nějakým způsobem negativně ovlivňuje svoje okolí.

V případě, že stavební úřad vaši námitku zamítne, můžete se odvolat.

Nepohodlná okna na hotové stavbě

V situaci, kdy váš soused neprovedl žádnou stavební změnu na svém domě, která podléhá povolení stavebního úřadu, nebo jste neměli možnost uplatnit své námitky v rámci stavebního řízení, ale jeho okna vám „vadí” a cítíte se dotčeni na svých právech:

• můžete dát podnět na stavební úřad v případě podezření, že váš soused postavil nebo rekonstruoval svůj dům bez patřičného povolení nebo bez splnění dalších zákonných podmínek (černá stavba, nedodržení odstupu, nedodržení stavby v souladu s vydaným stavebním povolením apod.),
• nebo se domáhat svých práv soudní cestou, ale není to jednoduché.

Jak se bránit proti zvědavým pohledům z okna sousedů

Situace, kdy vás obtěžují zvědavé pohledy z oken souseda, nemá jednoduché řešení. A jednoduché to nemají ani soudy, jak ukazují některá soudní rozhodnutí z minulosti. Musí totiž rozlišit stavbu okna (splnění všech zákonných požadavků pro stavby) a subjektivní pocit narušení soukromí (obtěžování pohledy sousedů).

Zkrátka samotná možnost souseda vidět přes okno do vašeho soukromého prostoru není jednoduše postižitelná. Muselo by jít o mimořádnou situaci a zvlášť závažné a soustavné narušování vašeho soukromí.

Pokud totiž soused postavil okna podle všech zákonů a norem, je těžké rozhodnout, zda možnost vidět z takových oken je obtěžování nad míru běžnou poměrům. Koneckonců i váš soused má právo svou nemovitost užívat a výhled z řádně postaveného okna mu nelze jen tak zakázat. Navíc, když vidí soused k vám, vidíte vy k němu. Takže narušení soukromí je vlastně vzájemné.

Přečtěte si také, jak vhodné ornamentní sklo pro okna nebo dveře zaručí denní světlo i dostatek soukromí.

Více tipů na blogu

Zveřejněno: 4.9.2023