Rekonstrukce domu nebo bytu: kdy musíte o výměně oken informovat stavební úřad?

Přemýšlíte o úpravě nebo modernizaci vašeho domu nebo bytu? Jaké povolení stavebního úřadu budete pro svůj záměr potřebovat? A kdy můžete vyměnit okna nebo rekonstruovat zcela bez informování stavebního úřadu?

Platnost novely stavebního zákona se nejspíš odkládá

V polovině roku 2023 měla začít platit mnoho let připravovaná novela stavebního zákona. Letos v květnu ale vláda prosadila odklad platnosti novely o jeden rok, i když o posunu platnosti musí ještě rozhodnout Senát a prezident.

Současně až 2/3 Čechů v nedávném průzkumu Asociace českých stavebních spořitelen uvádí, že plánují rekonstruovat. Velkou motivací pro řadu z nich je přitom úspora energií.

Vliv na úsporu energií má sice více prvků stavby, bez výměny oken a kvalitního zateplení se ale u starších staveb neobejdete.

V dnešním článku shrneme základní pravidla pro rekonstrukce v souladu se stávajícím stavebním zákonem a souvisejícími předpisy.

Všechna stavební řízení se totiž i v roce 2022, a možná i v roce 2023, budou řídit dosavadní platnou právní úpravou.

Povolení rekonstrukce podle stavebního zákona

Samotný pojem rekonstrukce ve stavebním zákoně nenajdete. To ale neznamená, že si může každý dělat ve svém domě nebo bytě zásahy a úpravy podle svého uvážení. Stavební zákon pracuje s pojmem „stavební úpravy“ a zejména u větších úprav/rekonstrukcí budete muset získat příslušné povolení a také respektovat pravidla pro mechanickou odolnost a stabilitu, tepelnou ochranu a požární bezpečnost i ochranu zdraví a životního prostředí.

Stavební zákon zná celkem tři povolovací režimy:

bez ohlášení i bez stavebního povolení;
s ohlášením stavebnímu úřadu (zjednodušené řízení);
se stavebním povolením (nejnáročnější proces).

Realizace rekonstrukce domu nebo bytu se řídí především stavebním zákonem (zákon č. 183/2006 Sb.) a prováděcí vyhláškou.

Stavbou jsou podle tohoto zákona také změny dokončené stavby. Každá rekonstrukce je tedy stavbou dle stavebního zákona a nevyhne se dozoru stavebního úřadu.

Za změnu dokončené stavby stavební zákon považuje stavební úpravy, při kterých nedochází ke změně vnějšího půdorysného ani výškového ohraničení stavby. Dále nástavbu, kterou se stavba zvyšuje a také přístavbu, která stavbu půdorysně rozšiřuje a která zůstává provozně propojena s dosavadní stavbou. Za stavební úpravu se považuje také zateplení pláště stavby.

Rekonstrukce bez stavebního povolení i ohlášení

Bez stavebního povolení nebo ohlášení můžete realizovat tyto stavební úpravy:

rekonstrukce, které nezasahují do nosných konstrukcí stavby, nemění se vzhled stavby ani způsob užívání stavby;
rekonstrukce, které nevyžadují posouzení vlivu na životní prostředí a nemohou negativně ovlivnit požární bezpečnost stavby;
rekonstrukce na stavbě, která není kulturní památkou;
vybrané terénní úpravy nebo úpravy pozemků (podrobně uvedené v paragrafu 80 stavebního zákona);
udržovací práce, jejichž provedení nemůže negativně ovlivnit zdraví osob, požární bezpečnost, stabilitu, vzhled stavby, životní prostředí nebo bezpečnost při užívání a nejde o udržovací práce na stavbě, která je kulturní památkou;
dále celou řadu vesměs drobných staveb (například bazén, oplocení, vodovodní, kanalizační a energetické přípojky, některé zemědělské stavby a mnoho dalších staveb uvedených v paragrafu 79 a 103 stavebního zákona).

K rekonstrukcím bez ohlášení nebo povolení patří spíše udržovací práce, typicky nátěry stěn, výměna obkladů, výměna podlahových krytin.

Opatrní buďte u větších oprav jako rekonstrukce bytových jader nebo výměna oken.

Pohlídejte si, zda nedochází:

k zásahu do nosných konstrukcí,
ke změně užívání třeba i jen části stavby,
ke změně vzhledu stavby,
nebo možnému vlivu na životní prostředí a požární bezpečnost.

Někdy je u starších typů staveb těžké posoudit, která stěna je nosná. V takovém případě se obraťte na odborníky.

Při výměně oken platí:

Pokud budou nová okna stejných rozměrů a vzhledu jako okna stará, můžete provést změnu bez účasti stavebního úřadu.

Pokud neměníte velikost ani tvar, ale například změníte materiál a barvu nebo členění a okna budou jinak vypadat, změníte tím vzhled stavby. V takovém případě bude nutné výměnu oken přinejmenším ohlásit stavebnímu úřadu nebo získat stavební povolení. To budete potřebovat i v případě změny tvaru nebo velikosti oken, kdy jde o zásah do nosných konstrukcí.

Rekonstrukce s ohlášením stavebnímu úřadu

V paragrafu 104 stavebního zákona najdete výčet jednoduchých staveb, terénních úprav a udržovacích prací, u kterých postačí váš záměr ohlásit stavebnímu úřadu:

rekonstrukce, při kterých dochází ke změně způsobu užívání stavby, ale nesmí dojít k zásahu do nosných konstrukcí stavby, nesmí se změnit vzhled stavby a nesmí mít vliv na životní prostředí;
změny dokončených staveb, které nepřekračují zákonem stanovené parametry (například stavby pro bydlení a pro rodinnou rekreaci s jedním podzemním podlažím do hloubky 3 m a nejvýše s dvěma nadzemními podlažími a podkrovím);
terénní úpravy a udržovací práce, které nejsou zahrnuty v možnostech provedení bez ohlášení;
a další v zákoně uvedené stavby.

Zjednodušeně si tedy v případě rekonstrukcí a výměny oken opět dávejte pozor na zásah do nosných konstrukcí a změnu vzhledu stavby.

U výměny oken obvykle postačí ohlášení pro změny vzhledu oken, kde nezasahujete do nosných konstrukcí (změnit vzhled okna můžete změnou materiálu, barvy nebo členění). V případě změny tvaru už musíte žádat o stavební povolení.

Rekonstrukce se stavebním povolením

Pro všechny rekonstrukce i nové stavby, které nespadají do předchozího výčtu a možností (tedy zcela bez oznámení stavebnímu úřadu nebo na základě ohlášení) musíte požádat o stavební povolení. V případě výměny oken vždy, když měníte jejich tvar nebo velikost, protože zasahujete do nosných konstrukcí.

Pro pořádek zopakujme, že stavební povolení potřebujete také v případě jakékoliv rekonstrukce památkově chráněných objektů. A samozřejmě když vaše rekonstrukce může mít vliv na zdraví osob, dopady na životní prostředí nebo požární bezpečnost stavby. Pokud váháte, jaký povolovací režim se na vaši rekonstrukci vztahuje, poraďte se přímo na místně příslušném stavebním úřadu.

Při výměně oken nejprve musíte projít rozhodováním o celé řadě jejich parametrů, až zvolený typ nových oken rozhodne o potřebě následného získání příslušného povolení stavebního úřadu. Se vším by vám už v průběhu výběru oken měl poradit jejich dodavatel, neváhejte se proto ptát. Zkušená firma vám poradí nejen se správným výběrem oken, postupem jejich výměny, ale také se všemi formálními záležitostmi.

Tipy na závěr

Jakákoliv rekonstrukce se může dotknout také vašich „sousedů“. Informovat je o plánovaných pracích s ohledem na hluk, případně nepořádek nebo zvýšený pohyb osob a techniky, je otázkou slušnosti a dobrých vztahů. V případě získání stavebního povolení nebo v případě ohlášení potřebujete získat jejich souhlas.
K ohlášení přikládáte souhlasy osob, jejichž vlastnické právo nebo právo odpovídající věcnému břemenu k sousedním stavbám anebo sousedním pozemkům nebo stavbám na nich může být prováděním stavebního záměru přímo dotčeno; souhlas musí být vyznačen na situačním výkresu.
V případě stavebního povolení se vaši sousedé (stejné osoby jako je uvedeno výše), stávají účastníky stavebního řízení a mají zákonem stanovená práva a povinnosti. Mohou se, mimo jiné, k řízení vyjadřovat, uplatňovat připomínky a námitky. Pokud ale v rámci řízení nedojde k dohodě stran, může stavební úřad rozhodnout i přes jejich námitky a nesouhlas a vydat stavební povolení.
Při výměně oken můžete souhlas sousedů potřebovat například v bytových nebo řadových domech, když zasahujete do nosných konstrukcí domu. V bytových domech nezapomeňte na povinnost informovat o stavebních úpravách bytu také společenství vlastníků jednotek.

Zveřejněno: 30.5.2022